Mercado inmobiliario en CABA: qué está pasando con los precios, las ventas y los alquileres en 2026

El precio medio de publicación de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en septiembre de 2026 en USD 2.484 por m².

Durante septiembre aumentó 0,3 %, la mayor suba mensual registrada en lo que va del año, mientras que en 2026 acumula una recuperación del 1,4 %.

Sin embargo, hay un dato importante para poner esta recuperación en perspectiva: los valores todavía se encuentran 11,3 % por debajo del máximo histórico de la serie.

Esto muestra un mercado que viene recuperando parte del terreno perdido durante los años anteriores, pero que todavía no regresó a sus valores máximos.

Estos valores representan unidades promedio y sirven como referencia general del mercado. El precio de una propiedad particular puede variar considerablemente según su ubicación, estado, antigüedad, piso, orientación, luminosidad, distribución, expensas y características específicas.

Fuente: Index Zonaprop – Septiembre 2026.

Hablar de un único precio del metro cuadrado en Buenos Aires puede llevar a conclusiones equivocadas.

Mientras el promedio de CABA se encuentra en USD 2.484/m², existen diferencias muy importantes según la zona.

El Corredor Norte alcanza aproximadamente USD 3.200/m², mientras que la zona Sur se ubica alrededor de USD 1.259/m².

La diferencia es todavía mayor cuando se analizan barrios individualmente.

Puerto Madero encabeza los valores de departamentos con aproximadamente USD 6.165/m², seguido por Palermo con USD 3.454/m² y Núñez con USD 3.409/m².

En el extremo opuesto aparecen Nueva Pompeya, con aproximadamente USD 1.494/m², y Lugano, con USD 1.071/m².

Esto explica por qué una tasación profesional no debería realizarse simplemente multiplicando los metros cuadrados de una propiedad por el promedio general de la ciudad.

Fuente: Index Zonaprop – Septiembre 2026.

La recuperación de precios no ocurre con la misma intensidad en toda la Ciudad.

En septiembre de 2026, el 63 % de los barrios registró una suba mensual de precios.

Si ampliamos la comparación a los últimos doce meses, el 76 % de los barrios presenta aumentos interanuales.

Entre los mayores incrementos aparecen Villa Riachuelo (+11,1 %), Saavedra (+6,8 %) y Agronomía (+6,2 %).

En cambio, algunos barrios todavía muestran ajustes de precios. Flores registra una variación interanual de −2,2 %, San Nicolás de −3,2 % y Constitución de −5,2 %.

Esto muestra que no existe un único comportamiento para todo CABA: cada barrio atraviesa su propia dinámica de precios.

El nivel de actividad continúa siendo uno de los datos más relevantes para entender el mercado actual.

En agosto de 2026 se realizaron 6.055 escrituras de compraventa en CABA.

El número fue 5 % inferior al registrado en agosto de 2025, cuando se habían realizado 6.370 operaciones.

Sin embargo, para entender la magnitud de la recuperación resulta útil mirar algunos años hacia atrás.

En agosto de 2020, durante la pandemia, se habían registrado solamente 1.604 escrituras.

El volumen actual es aproximadamente 3,8 veces superior a aquel mínimo.

Esto muestra que, aunque 2026 presenta cierta moderación respecto de 2025, el nivel de actividad continúa siendo considerablemente superior al observado durante los años de menor movimiento del mercado.

La reaparición del crédito hipotecario fue uno de los factores que ayudó a dinamizar nuevamente las operaciones inmobiliarias.

En agosto de 2026 se registraron 1.059 escrituras con hipoteca, equivalentes aproximadamente al 17 % del total de operaciones.

Un año antes, en agosto de 2025, habían sido 1.338 y representaban aproximadamente el 21 % del total.

El crédito hipotecario continúa teniendo presencia dentro del mercado, aunque durante 2026 perdió participación respecto del año anterior.

Uno de los indicadores más importantes para cualquier propietario que esté pensando en vender es el porcentaje de propiedades que necesitan corregir su precio.

En septiembre de 2026, aproximadamente el 27 % de los departamentos publicados había realizado una reducción de precio durante los seis meses anteriores.

El descuento promedio aplicado fue del 5,9 %.

Esto muestra la importancia de establecer correctamente el valor de publicación desde el comienzo.

Una propiedad publicada por encima de su valor de mercado puede acumular meses de exposición, perder atractivo frente a los compradores y finalmente necesitar una corrección de precio.

Una buena tasación no consiste solamente en determinar cuánto podría valer una propiedad. También permite definir una estrategia de comercialización realista desde el comienzo.

El mercado de alquileres presenta una dinámica diferente a la compraventa.

En septiembre de 2026, un departamento promedio de 2 ambientes y 50 m² se alquila aproximadamente por $898.154 mensuales.

Un monoambiente ronda los $779.370, mientras que una unidad de 3 ambientes alcanza aproximadamente $1.214.267 mensuales.

Durante 2026, los alquileres acumulan una suba del 20,8 %.

En los últimos doce meses aumentaron 28,7 %, por debajo de la inflación acumulada del período, ubicada en 33,2 %.

La velocidad de aumento de los nuevos contratos continúa, por lo tanto, desacelerándose.

Uno de los cambios estructurales más importantes del mercado ocurrió en la cantidad de propiedades disponibles para alquiler tradicional.

Luego de alcanzar un mínimo en febrero de 2023, la oferta comenzó a recuperarse con fuerza.

Tras la derogación de la Ley de Alquileres, en enero de 2024 la cantidad de departamentos ofrecidos para alquiler tradicional aumentó 62 % respecto del mes anterior.

Desde entonces, el crecimiento se moderó, aunque la oferta continúa muy por encima de los niveles mínimos anteriores.

En septiembre de 2026, el volumen de oferta es aproximadamente 3,6 veces superior al registrado en febrero de 2023.

La relación entre el precio de compra de una propiedad y el alquiler que puede generar muestra una mejora importante respecto de algunos años atrás.

En septiembre de 2026, la rentabilidad bruta promedio se encuentra en aproximadamente 5,70 % anual.

Esto implica que, en términos teóricos y sin considerar gastos, impuestos ni períodos sin ocupación, se necesitan alrededor de 17,5 años de alquiler para recuperar el valor de compra.

Un año atrás se necesitaba aproximadamente un 12,5 % más de tiempo.

La rentabilidad inmobiliaria vuelve así a convertirse en una variable relevante para quienes analizan propiedades como inversión.

Los datos muestran un escenario diferente al de algunos años atrás.

Los precios de los departamentos vienen recuperándose, la cantidad de operaciones se mantiene en niveles elevados y una parte importante de los barrios registra aumentos interanuales.

Pero también existe una mayor selectividad por parte de los compradores.

No todas las propiedades evolucionan de la misma manera y casi tres de cada diez publicaciones necesitaron corregir su precio durante los últimos seis meses.

Por eso, más que preguntarse solamente si “es un buen momento para vender”, la pregunta debería ser: ¿cuál es el valor correcto de mi propiedad hoy?

Cada propiedad es diferente. Analizamos ubicación, características, estado y valores comparables para estimar su valor dentro del mercado actual.