Más de 110.000 propiedades compitiendo por compradores
Para entender el mercado inmobiliario no alcanza con observar cuántas propiedades se venden. También es necesario conocer cuántas están intentando venderse.
Esa relación entre oferta y operaciones permite medir el nivel de absorción del mercado y comprender mejor la competencia que enfrenta una propiedad cuando sale a la venta.
Durante 2026, distintos relevamientos ubican la oferta inmobiliaria de la Ciudad de Buenos Aires en torno a las 110.000 propiedades publicadas, mientras que las escrituras se han movido, según el mes, entre aproximadamente 3.400 y 6.100 operaciones.
El resultado muestra un mercado activo, pero también altamente competitivo.
El año comenzó con una absorción baja
Enero suele ser un mes estacionalmente más tranquilo para el mercado inmobiliario.
Durante enero de 2026 se registraron 3.423 escrituras, frente a una oferta estimada de 112.049 propiedades.
Esto representa un índice de absorción aproximado del 3,05%.
En términos simples: por cada 100 propiedades ofrecidas en el mercado, las escrituras realizadas durante ese mes equivalieron aproximadamente a tres.
Esto no significa que exactamente tres de cada cien publicaciones hayan sido vendidas, sino que permite dimensionar la relación entre oferta y actividad.
Marzo muestra una fuerte recuperación
La actividad cambió considerablemente durante marzo.
Se registraron 5.590 escrituras, mientras que la oferta se ubicó en aproximadamente 114.036 propiedades.
El índice de absorción aumentó hasta aproximadamente el 4,90%.
La cantidad de operaciones creció con fuerza mientras el stock disponible permaneció elevado.
Mayo: mucha oferta y un mercado que sigue operando
En mayo, la oferta estimada alcanzó aproximadamente 115.370 propiedades, uno de los niveles más elevados de los relevamientos analizados.
Ese mes se registraron 5.435 escrituras.
La absorción estimada fue del 4,71%.
El dato refleja una característica importante del mercado actual: existe demanda y se concretan operaciones, pero al mismo tiempo hay una gran cantidad de propiedades intentando captar esa demanda.
Junio y julio: la absorción supera el 5%
Durante junio se registraron 5.990 escrituras frente a aproximadamente 112.019 propiedades publicadas.
La absorción estimada alcanzó el 5,35%.
En julio, las escrituras volvieron a aumentar hasta 6.051 operaciones, mientras que la oferta estimada descendió hasta aproximadamente 110.907 propiedades.
El índice alcanzó así el 5,46%.
La combinación de mayor actividad y una leve reducción de la oferta produjo una mejora en la relación entre compradores y propiedades disponibles.
Agosto mantiene un elevado nivel de operaciones
Durante agosto se registraron 6.055 escrituras, prácticamente el mismo nivel observado en julio.
Esto confirma que, después del menor volumen registrado al comienzo del año, el mercado logró sostener durante varios meses un ritmo cercano a las 6.000 operaciones mensuales.
Para calcular una absorción comparable de agosto es necesario contar con un relevamiento de oferta realizado bajo criterios equivalentes.
¿Qué significa una absorción cercana al 5,5%?
Si tomamos como referencia una oferta cercana a 111.000 propiedades y aproximadamente 6.000 escrituras mensuales, las operaciones representan alrededor del 5,5% del stock publicado por mes.
Expresado de otra manera, la cantidad de propiedades disponibles equivale aproximadamente a 18 meses del actual ritmo de escrituras.
Pero este indicador debe interpretarse correctamente.
No significa que una propiedad necesite necesariamente 18 meses para venderse.
Hay departamentos que pueden recibir una reserva en pocos días y otros que pueden permanecer publicados durante años.
¿Por qué?
Porque el mercado no absorbe todas las propiedades por igual.
El precio determina contra quién competimos
Un comprador que busca un departamento no analiza todo el mercado de CABA.
Compara un conjunto relativamente reducido de propiedades similares por:
- ubicación;
- superficie;
- cantidad de ambientes;
- estado;
- antigüedad;
- luminosidad;
- orientación;
- expensas;
- amenities;
- y, fundamentalmente, precio.
Por eso, una propiedad correctamente posicionada puede venderse mucho más rápido que el promedio.
Una propiedad sobrevaluada, en cambio, puede quedar fuera del rango de búsqueda de los compradores o perder competitividad frente a alternativas similares.
Más operaciones no significa que cualquier propiedad se venda
El nivel actual de escrituras demuestra que hay compradores y que el mercado está activo.
Pero las más de 110.000 propiedades ofrecidas también muestran que esos compradores tienen una enorme cantidad de alternativas para elegir.
Para un propietario, esto cambia la pregunta.
Ya no alcanza con preguntarse:
“¿Hay compradores?”
La pregunta más importante es:
“¿Por qué un comprador elegiría mi propiedad entre todas las alternativas disponibles?”
La respuesta depende del precio, de las características del inmueble y de cómo se presenta y comercializa.
Un mercado activo, pero competitivo
Los datos de 2026 muestran dos realidades que conviven.
Por un lado, el mercado registra alrededor de 6.000 escrituras mensuales en los últimos meses analizados.
Por otro, existen aproximadamente 110.000 propiedades compitiendo por esos compradores.
Esto configura un mercado con actividad, pero con un nivel considerable de competencia.
Para quienes desean vender, una correcta tasación y una estrategia comercial adecuada adquieren especial importancia.
Una propiedad que ingresa al mercado correctamente posicionada tiene mayores posibilidades de captar la atención durante las primeras semanas de publicación.
En cambio, comenzar con un precio excesivamente alto puede provocar pérdida de consultas, menor visibilidad en los portales y la necesidad de realizar posteriores ajustes.
Conclusión
El índice de absorción permite mirar el mercado desde una perspectiva diferente.
No solamente muestra cuánto se vende.
También permite dimensionar cuánto hay disponible para vender.
Durante los últimos meses analizados de 2026, las escrituras equivalieron aproximadamente al 5%–5,5% de la oferta publicada, confirmando un mercado con un buen volumen de operaciones pero también con una competencia elevada.
Para vender una propiedad en este escenario, el desafío no es simplemente estar publicado.
El desafío es estar correctamente posicionado dentro del mercado.
En Klita Negocios Inmobiliarios analizamos la oferta, la competencia y las operaciones del mercado para determinar una estrategia de precio y comercialización adecuada para cada propiedad.
Fuentes y alcance
Escrituras: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Oferta publicada: relevamientos e informes de mercado de Daniel Bryn, Toribio Achával y Fernando Vlaicevich, según el material aportado para esta nota.
Las cifras de propiedades publicadas son estimaciones de mercado y pueden variar según la fuente, metodología, portales relevados, eliminación de publicaciones duplicadas y tipologías consideradas.