2015–2017 | Del cepo al boom de los créditos hipotecarios
En 2015 se registraron 37.378 escrituras en CABA. El mercado todavía funcionaba bajo fuertes restricciones para acceder al dólar, algo especialmente relevante en un sector donde históricamente las propiedades se negocian en moneda estadounidense.
El escenario comenzó a cambiar a partir de diciembre de 2015 con la eliminación del cepo cambiario y, posteriormente, con la aparición de los créditos hipotecarios UVA.
Las operaciones comenzaron a crecer rápidamente: 44.989 escrituras en 2016 y 63.403 en 2017.
En apenas dos años, la cantidad de operaciones aumentó cerca de un 70%.
2017 se convirtió así en uno de los momentos de mayor actividad del período. El acceso al financiamiento incorporó al mercado compradores que podían pagar una cuota mensual, pero que no disponían del capital necesario para adquirir una propiedad al contado.
2018–2020 | Crisis cambiaria, regreso del cepo y pandemia
La tendencia comenzó a revertirse en 2018.
La devaluación del peso, el aumento de las tasas de interés y el deterioro de las condiciones de financiamiento afectaron fuertemente al crédito hipotecario.
Las escrituras descendieron de 63.403 en 2017 a 55.612 en 2018.
En 2019 la caída se profundizó: se registraron solamente 33.431 operaciones, en un contexto de incertidumbre económica y regreso de las restricciones cambiarias.
Pero el punto más bajo llegó en 2020.
La pandemia, las restricciones a la circulación y las dificultades para visitar propiedades y concretar operaciones llevaron el mercado hasta apenas 18.770 escrituras.
En sólo tres años, la actividad había caído aproximadamente un 70% respecto del máximo de 2017.
Sin embargo, 2020 debe interpretarse como un año extraordinario: una parte importante de esa caída estuvo directamente relacionada con las restricciones provocadas por la pandemia.
2021–2023 | La recuperación sin crédito hipotecario
A partir de 2021 comenzó una recuperación progresiva.
Las escrituras aumentaron a 28.842 en 2021, 33.771 en 2022 y 40.550 en 2023.
Lo interesante de este período es que la recuperación ocurrió prácticamente sin un mercado hipotecario significativo.
Esto significa que una parte importante de las operaciones se realizó con capital propio.
Al mismo tiempo, el ajuste que habían experimentado los precios en dólares desde los máximos de años anteriores comenzó a generar nuevas oportunidades para compradores e inversores.
El mercado volvió a crecer, pero todavía se encontraba lejos del dinamismo observado durante el auge hipotecario de 2017.
2024–2025 | El regreso del crédito acelera nuevamente el mercado
Durante 2024 apareció un cambio importante: los bancos comenzaron a ofrecer nuevamente créditos hipotecarios UVA.
El impacto coincidió con una fuerte aceleración de las operaciones.
Las escrituras pasaron de 40.550 en 2023 a 54.809 en 2024, un crecimiento aproximado del 35% en un solo año.
La tendencia continuó durante 2025.
Ese año se registraron 69.490 escrituras, aproximadamente un 27% más que en 2024 y el nivel más alto de toda la serie 2015–2025.
El dato adquiere todavía mayor dimensión cuando se compara con el mínimo de la pandemia: entre 2020 y 2025, la cantidad anual de escrituras aumentó aproximadamente un 270%.
¿Qué nos muestra realmente el gráfico?
La década analizada deja una conclusión particularmente interesante:
El mercado inmobiliario porteño puede funcionar sin crédito, pero cuando aparece financiamiento accesible la cantidad de compradores potenciales aumenta considerablemente.
Los dos grandes períodos de aceleración del gráfico —2016/2017 y 2024/2025— coinciden precisamente con etapas de expansión del crédito hipotecario.
Por el contrario, las crisis cambiarias, el aumento de las tasas, las restricciones económicas y la desaparición del financiamiento coincidieron con períodos de fuerte contracción.
Esto no significa que exista una relación automática entre una determinada medida económica y la cantidad de escrituras. El mercado inmobiliario depende simultáneamente de muchas variables: precios, salarios, dólar, expectativas, disponibilidad de propiedades, capacidad de ahorro y acceso al crédito.
Más escrituras no significa necesariamente propiedades más caras
Hay una distinción fundamental al interpretar este gráfico.
La cantidad de operaciones y el precio de las propiedades son dos variables diferentes.
Que aumenten las escrituras significa que existe mayor actividad y que compradores y vendedores están logrando cerrar más operaciones.
No significa necesariamente que todas las propiedades estén aumentando de precio.
Una propiedad puede encontrarse dentro de un mercado muy activo y, aun así, permanecer meses sin venderse si su precio está por encima de lo que los compradores están dispuestos a pagar.
Por eso, además de observar el contexto general, para determinar el valor de una propiedad es necesario analizar su competencia directa: ubicación, superficie, estado, orientación, expensas, antigüedad, características particulares y valores de propiedades comparables.
¿Dónde estamos hoy?
Después del mínimo extraordinario de 2020, el mercado atravesó cinco años consecutivos de recuperación hasta alcanzar 69.490 escrituras en 2025.
Los datos parciales de 2026 muestran un mercado que continúa teniendo un volumen elevado de operaciones, aunque con señales de moderación respecto del fuerte crecimiento observado anteriormente.
El desafío será observar si el mercado puede sostener estos niveles de actividad y, especialmente, qué ocurre con el crédito hipotecario.
La historia reciente muestra que el financiamiento puede convertirse en uno de los principales motores para ampliar la demanda.
Una década que explica mucho sobre el mercado actual
Mirando el gráfico completo aparece un patrón claro:
- 2015–2017: recuperación y expansión.
- 2018–2020: contracción y mínimo histórico.
- 2021–2023: recuperación gradual.
- 2024–2025: fuerte aceleración.
El mercado inmobiliario de Buenos Aires pasó así de 37.378 escrituras en 2015 a 69.490 en 2025, un crecimiento cercano al 86% entre ambos extremos.
Pero quizás el dato más importante no sea simplemente cuánto creció.
La última década demuestra hasta qué punto la capacidad de compra, el acceso al financiamiento y la confianza para tomar decisiones de largo plazo pueden modificar el ritmo del mercado inmobiliario.
Entender ese contexto es fundamental tanto para quien está pensando en comprar como para quien necesita definir el precio y la estrategia de venta de una propiedad.
Fuentes
- Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — estadísticas de escrituras de compraventa.
- Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires.