Guía para decidir con información
Impuestos, honorarios y gastos de escribanía
01
Honorarios inmobiliarios e IVA
Retribuyen la comercialización, búsqueda, negociación y acompañamiento. Como referencia inicial, venta 3% y compra 4%, editables o reemplazables por un importe fijo. No son una tarifa legal obligatoria. El IVA, cuando corresponde, se aplica sobre honorarios netos, no sobre el precio de la propiedad. Revisá contrato de intermediación y factura.
02
Honorarios del escribano
Retribuyen el trabajo profesional, no los impuestos ni tasas del Estado. El arancel indicativo del Colegio de Escribanos CABA desde octubre de 2026 sugiere 2%, con mínimo ARS 1.980.000 y base arancelaria a confirmar. El presupuesto puede incluir bonificaciones, IVA y aportes: no sumes dos veces lo que ya está incluido. El comprador suele proponer escribano; en operaciones financiadas puede intervenir la entidad bancaria. Reuní título, documentos de identidad y presupuesto desglosado.
03
Impuesto de Sellos y vivienda única
Grava la instrumentación de la operación. La base toma el mayor entre precio convertido conforme al criterio legal, valuación fiscal aplicable y VIR. Los parámetros del documento para CABA 2026 son ARS 226.100.000 y alícuotas 2,7% / 3,5%; verificá vigencia en AGIP para la fecha de escritura. Vivienda única, familiar y permanente no equivale a primera vivienda: requiere acreditar las condiciones. Vender para comprar no concede automáticamente la exención. Si falta documentación, la calculadora no aplica exención confirmada. En cotitularidad debe revisarse cada participación con el escribano.
04
Certificados, títulos y diligenciamiento
Para no pedirte importes que probablemente no conocés, estimamos estos gastos juntos: 1,25% del valor de referencia, con IVA contemplado. Incluye certificados registrales y administrativos, estudio de títulos, diligenciamiento, liquidación de retenciones y planillas. No incluye el impuesto retenido, Sellos, deudas ni hipotecas. Es una aproximación basada en dos presupuestos históricos de 2024/2025, no una tarifa legal ni vigente: el importe real depende de cada escribanía, de la propiedad y de sus antecedentes.
05
Tasas y gastos notariales
Estimamos un 0,75% para aportes, fojas, matriz y testimonio, derechos, minutas, inscripción, informes y planillas, con IVA contemplado. Los honorarios profesionales del escribano y su IVA se calculan aparte, al igual que Sellos. La aproximación surge de dos presupuestos históricos de 2024/2025; no es una tarifa legal ni un presupuesto actual. Los gastos fijos pueden pesar más en propiedades de menor valor y las urgencias o trámites especiales pueden aumentarlos. Si tenés una proforma real, reemplaza toda la estimación notarial para no duplicar conceptos.
06
Ganancias, retenciones e ITI
El ITI fue derogado por la Ley 27.743. Eso no elimina automáticamente Ganancias ni retenciones aplicables a cualquier vendedor. Importan sujeto, fecha y forma de adquisición, costo computable, uso del inmueble y posibles exenciones. No se estima un impuesto a partir del precio sin esa información: cargá la liquidación del profesional o confirmá que no corresponde. Revisá escritura de adquisición, comprobantes de mejoras y documentación fiscal con escribano y contador.
07
ABL, expensas, AySA y servicios
Verificá deuda ABL, expensas ordinarias y extraordinarias, AySA y otros servicios. Pagos anuales anticipados pueden generar reintegros por días. Fecha de escritura y entrega de posesión pueden ser distintas: definí el corte y quién afronta cuotas extraordinarias pendientes. No dupliques deudas cargadas con el mismo importe en prorrateos. Frente a consorcio u organismos puede subsistir una obligación aunque se pacte otra distribución económica. Solicitá libre deuda, liquidaciones y comprobantes.
08
Hipotecas, gravámenes y gastos bancarios
La deuda de capital no es un honorario: descontala junto con gastos de cancelación si sigue pendiente. Levantar un gravamen exige trámite y documentación. Un nuevo crédito puede sumar tasación bancaria, escritura hipotecaria, seguros y gastos de la entidad. Solo la financiación aprobada se incorpora a fondos disponibles. Pedí saldo de cancelación, condiciones bancarias y fechas de desembolso; no supongas que el dinero estará disponible al firmar una reserva.
09
Dólar, reservas y operaciones encadenadas
Precio en USD no significa que impuestos y tasas se paguen en USD. Diferenciá cotización para precio, cotización legal de impuestos, base notarial y equivalencia económica; BNA, MEP y cotización pactada no son intercambiables automáticamente. Si vendés por USD 150.000 y comprás por USD 180.000, los USD 30.000 de diferencia no contemplan gastos de ambas operaciones. Reservas y señas forman parte del precio: se descuentan del saldo de escritura, no se suman de nuevo. Capital suficiente no implica liquidez suficiente si comprás antes de cobrar.
¿Quién paga cada gasto?
| Concepto | Comprador / vendedor | ¿Puede negociarse? |
|---|---|---|
| Honorarios inmobiliarios e IVA | Cada parte según lo contratado | Honorarios pactados; IVA según facturación |
| Honorarios del escribano | Habitualmente comprador; adicionales del vendedor aparte | Presupuesto profesional |
| Impuesto de Sellos y vivienda única | Habitualmente por mitades, sujeto al caso legal | El reparto económico no modifica la obligación fiscal |
| Certificados, títulos y diligenciamiento | Habitualmente vendedor; confirmar proforma | Presupuesto y distribución según concepto |
| Tasas y gastos notariales | Habitualmente comprador | Honorarios y gestión según proforma; tasas según norma |
| Ganancias, retenciones e ITI | Vendedor según situación tributaria | Obligación tributaria no libremente trasladable |
| ABL, expensas, AySA y servicios | Deudas previas: revisar vendedor; prorrateos según pacto | El pacto entre partes no cambia derechos de terceros |
| Hipotecas, gravámenes y gastos bancarios | Cancelación: vendedor; nuevo crédito: comprador | Condiciones de acreedor y acuerdos particulares |
| Dólar, reservas y operaciones encadenadas | Ambas partes según precio y cronograma | Moneda, plazos y acuerdos documentados |
Criterios habituales en CABA, no imposiciones universales. Una distribución pactada no elimina obligaciones legales ni derechos de terceros.
Preguntas frecuentes
¿De dónde salen los porcentajes de gastos estimados?
Son referencias de simulación ajustables, no un promedio representativo del mercado. En los dos presupuestos históricos de venta, certificados y servicios con IVA —sin Sellos ni ITI— equivalían al 0,80% y 1,66% del importe en pesos. Tomamos 1,25% como aproximación intermedia. En compra, los gastos sin Sellos ni honorarios explícitos, con el IVA correspondiente, equivalían al 0,56% y 0,93%; usamos 0,75% como aproximación. La compra de 2024 no discriminaba honorarios y tenía una diferencia entre el nombre del archivo y las observaciones, por lo que no permite estimar el costo completo. Dos presupuestos por lado no establecen una tarifa vigente: los gastos fijos, bonificaciones y trámites especiales pueden cambiar mucho el resultado.
¿Cuánto cobra un escribano?
El arancel es indicativo, no una cotización garantizada. La referencia desde octubre de 2026 es 2% y mínimo ARS 1.980.000; pedí proforma vigente con base, IVA, impuestos, tasas y bonificaciones separados.
¿Quién elige al escribano?
Habitualmente lo propone el comprador. En créditos puede existir una nómina o designación de la entidad. Las condiciones concretas deben acordarse y no impiden revisar el presupuesto.
¿Quién paga Sellos?
Suele distribuirse por mitades. La ley determina contribuyentes, base, alícuota y exenciones; el reparto contractual no sustituye la liquidación fiscal.
¿Qué ocurre con mi vivienda única?
La exención exige vivienda única, familiar y permanente y documentación suficiente. El umbral y excedente se verifican para la fecha de escritura; no alcanza con que sea tu primera compra.
¿Qué pasa si vendo y compro el mismo día?
Revisá moneda, horarios, desembolsos y disponibilidad efectiva. Esta calculadora estima gastos y saldo económico, no un cronograma de liquidez; una operación encadenada requiere coordinación profesional.
¿Y si tengo expensas pendientes o extraordinarias?
Pedí certificado y liquidación actualizada. Documentá quién paga cada deuda y cuota, sin confundir el acuerdo económico con obligaciones frente al consorcio.
¿Los gastos se pagan en pesos o dólares?
Depende del concepto y del presupuesto. Impuestos y tasas se liquidan en ARS; los equivalentes en USD son una comparación económica, no una moneda obligatoria de pago.
¿Puedo negociar honorarios?
Los honorarios profesionales se presupuestan y acuerdan. Impuestos y tasas oficiales no son descuentos comerciales; cualquier beneficio tributario requiere cumplir la norma.
¿Y si cambia el dólar antes de escriturar?
Recalculá con las cotizaciones pertinentes y pedí una proforma actualizada. La cotización utilizada para comparar no determina automáticamente la legal de Sellos.
¿Qué pasa si tengo hipoteca?
Confirmá saldo de capital, cancelación, gastos y fecha de liberación. En un crédito nuevo confirmá aprobación y desembolso antes de considerarlo disponible.
¿Cómo sé si me alcanza para otra propiedad?
Compará neto de venta más ahorros y financiación confirmada contra compra más todos sus gastos. Si hay presupuestos o condiciones pendientes, el saldo y el equilibrio son provisorios.
Fuentes y vigencia
Parámetros: 2026-10-01. Referencia normativa verificada. La normativa aplicable depende de la fecha y características de la escritura.